Bienes Raices Costa Rica | LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE DE COSTA RICA

LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE DE COSTA RICA

Aspectos legales para poseer una propiedad en la playa en Costa Rica.

LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE DE COSTA RICA

Los 200 metros de la Zona Marítimo Terrestre en Costa Rica están subdivididos en una Zona Pública y una Zona Restringida. La Zona Pública consiste en los primeros 50 metros medidos desde la marea alta, con los siguientes 150 metros formando la Zona Restringida. La Zona Restringida está bajo la administración de las Municipalidades, así como bajo la vigilancia del Instituto Costarricense de Turismo (CT). Sin embargo hay un tierra titulada en frente de las playas, lo cual es una excepción a la regla. Estas propiedades tituladas existen desde los tiempos coloniales cuando el Reino Español emitió títulos de propiedad en el nombre de un individuo que reclamó la tierra. También existen en casos en los cuales los dueños siguieron los procedimientos de registro de la tierra antes de la designación de la Zona Marítimo Terrestre. Porque hay algunas tierras tituladas actualmente, dentro de la Zona Restringida de la Zona Marítimo Terrestre, hay excepciones a la regla. Por ley la tierra en la Zona Restringida está bajo la administración de las Municipalidades con la vigilancia del Instituto Costarricense de Turismo (ICT). También por ley, el ICT debe aprobar las concesiones presentadas por los solicitantes a las municipalidades, y también ICT es la agencia que clasifica como Interés Turístico a una playa o sitio específico en la zona marítimo terrestre.

Con el fin de solicitar una concesión, usted debe tener los derechos de ocupación de la propiedad frente a la playa, o comprar los derechos de otra persona que los tenga. Luego usted debe presentar la aplicación junto con la escritura pública a la Municipalidad que tenga jurisdicción sobre el sitio, y si la Municipalidad le da la concesión, debe ser aprobada por el ICT.

Antes de comprar cualquier derecho de ocupación pregunte al vendedor dónde compró él la escritura pública, y también pregunte a la Municipalidad para certificar la propiedad de los derechos de ocupación y la persona o Compañía que renta la tierra a la Municipalidad. Estos documentos no están siempre disponibles.

REGISTRO NACIONAL DE CONCESIONES.

Luego de la aprobación de la concesión por el ICT, la propiedad puede ser registrada en el Registro Nacional de Concesiones, el cual está ubicado en Zapote, en el Registro Nacional. Es mejor tener la concesión grabada porque la información acerca del título (propiedad), ubicación y descripción de la propiedad están ubicadas ahí.

Requisitos para obtener la concesión en Cost Rica

• Mantener los derechos de ocupación sobre una parcela de tierra o propiedad en la Zona Restringida.

• Tener marcadores (mojones) en la propiedad frente a la playa designada y establecida por el Instituto Geográfico Nacional (IGN)

• Tener un Plan Regulador que especifique el uso de la tierra para las diferentes áreas del frente de la playa (ej. comercial, residencial, industrial) La mayoría de nuestras playas no tienen Planes Reguladores. Una firma privada puede hacer Planes Reguladores. Esas Compañías pueden ser contratadas por el sector público o el Gobierno a través del ICT, o contratadas por personas del sector privado interesadas en ajustar sus derechos de ocupación a la ley y obtener la concesión. Una forma efectiva y eficiente de aplicar para una concesión es para los dueños de las propiedades adyacentes, o inversores interesados, para organizarse a sí mismos y requerir un total y comprensivo uso de la tierra del Plan Regulador. Una vez terminado, el plan es presentado al ICT para su aprobación. El ICT coordina su aprobación con el Instituto Costarricense de Vivienda y Urbanismo (INVU)

Como el ICT se esfuerza por hacer cumplir la ley, mantiene una política de no permitir a las Municipalidades a que autoricen la construcción en las propiedades de la Zona Restringida, a menos que haya un Plan Regulador aprobado, sin embargo, la tierra más afectada actualmente no tiene Plan.

Luego de que el Plan Regulador es aprobado el ICT y la Municipalidad que tiene la jurisdicción puede autorizar el desarrollo conforme a lo especificado y aprobado. Adhiriendo al Plan Regulador asegurará que el desarrollo del área frente de la playa sea realizado de acuerdo al esquema preplaneado

DERECHOS DE OCUPACIÓN

Antes de este tiempo, los dueños con Derechos de Ocupación en la Zona restringida han ido transfiriéndolos por una escritura pública de cesión, elaborada por un Notario Público sin mencionar el pago de un precio. Esta escritura de cesión deberá incluir la medición, ubicación, límites, y a veces detalles de transferencia de derechos de ocupación previos y también referirse al archivo existente de la Municipalidad por esa parcela de tierra.

Con la escritura de cesión y un “croquis” o plan de parcela, el comprador puede aplicar para la concesión en la Municipalidad. El Gobierno local abrirá luego un archivo para la aplicación y presentará una resolución para el arrendamiento de tierras al dueño o comprador del lote, y también los impuestos sobre la tierra (0.25%). Tenga en cuenta que las municipalidades administran la tierra en la Zona Restringida, pero para aplicar para la concesión y obtener la aprobación del ICT, debe haber señalización y un Plan Regulador del IGN. De acuerdo a la Ley y a la opinión legal del Abogado General del Gobierno las Municipalidades no tienen permitido cobrar el alquiler o canon si no hay Plan Regulador y Concesión, pero algunas Municipalidades lo siguen haciendo.

LO SIGUIENTE NO ESTA PERMITIDO PARA OBTENER LA CONCESIÓN DE UNA PARCELA EN LA ZONA RESTRINGIDA:.

• Residentes extranjeros hasta que tengan un mínimo de cinco años de residencia

• Corporaciones con acciones al portador

• Corporaciones o entidades domiciliadas fuera del país.

• Compañías extranjeras y Compañías Costarricenses con el cincuenta (50%) por ciento o más de las acciones propiedad de extranjeros

CONCESIÓN DE POR VIDA

Las concesiones son dadas por un mínimo de cinco y un máximo de veinte años. Es necesario archivar una aplicación para la renovación de la concesión antes del final del período de la concesión. Eso se realiza antes de la Municipalidad.